Tuesday, April 23, 2019

Mystery of Missing Rooms


Analysts has been puzzling over and breaking their head, why Mahindra Holidays’ room inventory does not match membership weeks sold.  If we look following numbers, Mahindra Holidays added 2,07,301 member and 2972 rooms (or 154544 room weeks)  between April 2005 and March 2018.  In a timeshare model this room count should be membership sold divided by 52, (207301/52 = 3986), a deficit of 25% compared to number of membership weeks required.




Deepak Shenoy earlier in his article “Mahindra Holidays: Too many members, Too few rooms” tried to work out these number according to management’ explanation, but their explanation did  not seems to fill the gap.

This article tries to work out a different calculation based on information available to us in public domain, it also brings out an important view on business which Mahindra Holidays management has not been saying directly.

Let' examine some important concepts of Mahindra Holidays, along with do some math. 

Concept A)  #Inventory #Season #weeks

Mahindra Holidays membership is available in 4 seasons. Purple, Red White and Blue, mentioned in order from higher to lower season. They sale it in three accommodation types Studio, 1 BR, and 2 BR. Fifty two weeks of a year are divided into these four seasons. A typical resort has 3 Purple, 16 Red, 20 White and 13 Blue weeks. (see week classification chart here: Link)

Let’ calculate what should be their average realisation per room (or membership)  when they sale membership in exact proportion as the different season weeks in their inventory.


* 2017 price

By selling 52 different weeks to 52 new members for one studio unit inventory, it should fetch them 224.72 Lakh Rs. Dividing it by 52 members, average realisation per member should come to 4.32 lakh per member. You should note that I have excluded 1BR and 2BR units, inclusion of those should lead to a higher average.

Now compare it with what  management have been mentioning in different earnings calls, Average Unit Realisation (AUR) stands at 3.3-3.4 Lakh.

Q1 -2019



Q2-2019
Q2 2016Q2 2016










Why there is a difference of 1 Lakh per membership between reported AUR and theoretical calculation?

Concept B) #conversion 

A member can book holidays in his membership season or any other lower season, but he can book in only one season up, that' also only 15 days before vacation days starts (subject to availability). When a member books holidays in different season or different accommodation type than the membership he has bought, a conversion ratio applies. Club Mahindra has a conversion table which it uses to convert days from one season to another or from one accommodation type to another.

Let’ see what happens when a Red season member takes a holiday in Purple or Blue season.

We will use a trimmed down version of conversion chart. (Conversion ratio may vary for members enrolled in different years. I have observed that this deviation is very insignificant to affect our conclusion).


Conversion chart :


Row one: A White-Studio member can avail 9.28 days in lower Blue-Studio in exchange of his 7 days in his season. Or if he avail it in the higher Red season, he can avail only 4.96 days of holidays. He is not entitled to avail holidays in Purple season.

Row two:  A Red-Studio member can avail 13.1 days in lower Blue-Studio in exchange of 7 days in his season. Or if he avail it in the higher Purple season, he can avail only 5.58 days of holidays.

What all these indicate is that they are selling more number of Blue (lower season) membership than the inventory in the season.  Let me give you an example calculation which should represent their sales pattern.



* 2017 price



In the above table, I have converted 3 Purple weeks (to 7 Blue), and  6 Red weeks( to 11 Blue) to Blue weeks as per their conversion table. This makes 31 effective weeks in Blue season, 10 in Red and zero in Purple season. In total 61 weeks per room inventory. 

I can say with confidence that they sell more than 50% of new membership in Blue season vs they have only ~25% weeks in Blue season. 

Another fact to note that they had stopped the sale of their Purple membership for long time in past. Now they have made it disproportionately expensive compared to other seasons.

Does it solve the long standing puzzle?

More questions to think over :

1. Why management hide more than they reveal? 

2. Why their AUR declined from 3.5-3.6L in 2016 to 3.3-3.4L in 2018  while they took multiple increase in the membership fee. 
Blue - Studio - April 2015 price - 2.22 Lakh // 
Blue - Studio - April 2018 price- 2.89 Lakh.  
30% increase in three years.

3. Quality of their new members still quite poor, 50% membership in Blue season that also on EMI? In last earnings call, they mentioned that they have increased down payment and have stopped selling 4 year EMI scheme for Blue membership. Let’ see how that works out.

4. When most of the members are in Blue season who are not eligible to book holidays in Red or Purple season, why members still struggle to book holidays in these seasons?

5. As they sell days to non members also, 85% occupancy does not equal to  85% members utilising their full entitlement of holidays.

5a. Also who looses in this 15% under utilisation?



Saturday, December 26, 2015

क्लब महिंद्रा खरीदने से पहले अपनी छुट्टी की जरूरतो को पहचाने

यह लेख अधिकतर मेरे इंग्लिश लेख जो की मैने ७ वर्ष पहले लिखा था का अनुवाद है। मै समझता हू की ज्यादा कुछ बदला नहीं है, यह लेख आज भी उतना उपयोगी है जितना की ७ साल पहले था।

अगर आप यह लेख पड़  रहे है तो यह सम्भव है की आप क्लब महिन्द्रा के मार्केटिंग प्रेजेंटेशन को देख  सुनचुके है या फिर वहा जाने बाले है, और काफी हद तक सोचते है की आपको ऐसे  प्रोडक्ट की जरूरत हैं। यहाँ आपको मेरी मुख्य सलाह है की अपनी खरीद के निर्णय करने से पहले निम्न बिंदुओं पर अपने  फैसले का  मूल्यांकन जरूर करें, व कोई जल्द वाजी न करे।

अपनी छुट्टी की जरूरतो को पहचाने :
  • क्या आप अपने पैतृक घर या धार्मिक जगह पर जाकर अपनी छुट्टी मानते है ? क्या आप इन छुट्टियों के बाद  क्लब महिंद्रा हॉलिडेज के लिए 7 दिनों की और छुट्टियों ले पाएंगे।
  • आप  पर्वतीय स्थल जैसे की शिमला, नैनीताल,  या फिर अन्य ऐतिहासिक स्थलों  पर जाना पसंद करते  है?
  • क्या आप लम्बी 7 दिनों की छुट्टीयाँ पसंद करते है या २ दिन , ३ दिन की छोटी छुट्टीयाँ ?  अगर आप छोटी छुट्टीयाँ लेते है तो आप तो आप जल्दी ही सभी पास के  क्लब महिंद्रा रिसॉर्ट्स घूम लेंगे।आप अपनी सदस्यता दिनों का उपयोग करने के  लिए उन स्थानों पर फिर से जाना होगा।
  • क्या आप आराम करने के लिए इस तरह की यात्रा करते है  या फिर जितना संभव हो उतना आसपास के स्थानों को देखने (और सोने के लिए केवल शाम को होटल में आना होता है ) के लिए ?
  • क्या आप केवल अपने बच्चों की छुट्टी के दिनों में यात्रा कर सकते हैं, तो आपको उच्च मौसम की सदस्यता (लाल या बैंगनी रंग के मौसम) लेनी होगी, सफेद मौसम की सदस्यता से काम नहीं चलेगा।

खर्चा / बजट:
  • रिसॉर्ट्स के कमरे के किराये के आलावा बाकी सब सुविधाओ के लिए आपको अतरिक्त पैसे देने होंगे। जैसे की , 2 वयस्क + 2 बच्चे के लिए पूरा दिन का खाना।  बच्चो की  गतिविधियो, डीवीडी किराए पर लेने पर आपको अतरिक्त पैसे  खर्च करने  होंगे।
  • क्लब महिंद्रा अपने रिसॉर्ट में रसोई की सुविधा देता था, अब वह यह सुविधा ख़त्म करता जा रहा है।
  • अधिकतर रिसॉर्ट्स मुख्य शहर से थोड़ा दूर होते हैं।  मुन्नार - १८ किमी,  गोवा - 8 किमी (मुख्य बस स्टॉप से दूरी), हवाई अड्डे से 40 किमी। आपको स्थानीय परिवहन के लिए अलग से खर्च करना होगा।

योजना / Planning : 
  • क्या आप 2 से 6 महीने पहले से अपनी छुट्टीयों की योजना बना सकते हैं? यहा  15 दिन की सूचना पर क्लब महिंद्रा में आवास पाने की संभावना लगभग शून्य ही है।  अगर कोई कर्मचारियों आपको इसके विपरीत वादा करता है तो विश्वास मत करो। उससे यह वादा लिखित मे देने को बोलो।


आपके पैसे का मोल :
  • अपने पैसे की कीमत क्या है? आप उस पैसे पर कितना कमाते हैं ? याद रखें कि आपके पैसे की  वर्ष से वर्ष में वृद्धि होगी और अपने अवकाश के लिए  उपयोग कर सकते हैं।
  • क्या आप समझते है की होटल किराये  में हमेशा वृद्धि होगी ? जरा पिछले ७-८ सालो के किराये पर नज़र डालिये,  मलेशिया अथवा दुबई जैसे स्थानो के किराये से तुलना कीजिए. एयरलाइनों के किरायों  का उदाहरण भी देख सकते है। 
  • अगर आप अपने व्यवसाय के लिए बैंक से असुरक्षित ऋण लेने जाते है तो कितना व्याज देते है, 18 से  30%?  (सुरक्षित) ऋण जेसे  की घर ऋण के लिए  (10.5-13%)?
  • क्या आप 25 साल के लिए महिंद्रा हॉलिडेज जैसी कंपनियों को असुरक्षित ऋण देंगे? किस ब्याज दर पर ?
  • अगर आप 10.5% ब्याज दर पर 25 साल ईएमआई भुगतान विकल्प के लिए 1Lakh रुपये उधार ले, तो क्या आप जानते हैं, आपको  सालाना 11433/-  रुपये देने होंगे। 

क्या यह कीमत वसूल सौदा है ? 
  • आप मुख्यतय 25 वर्षों के लिए पैसा उधार दे रहे है।
  • महिंद्रा हॉलिडेज विपणन और बिक्री पर अपनी कमाई का  50% से अधिक खर्च करती  हैं।
  • गुणवत्ता व मँहगाई के हिसाब से सभी पर्यटन स्थल / रिसॉर्ट्स एक बराबर नहीं है।  आपको सभी जगह की एक औसत मूल्य आकनी  होगी।
  • मेम्बरशिप मे एक सीजन 16 से 24 सप्ताह लम्बा होता है, लेकिन अधिकतर जगह पीक सीजन सिर्फ ४-६ सप्ताह का ही होता है।
  • रिसॉर्ट्स के लिखे रेट १-२ रात की अवधी बाले ग्राहकों को धयान में रख कर लिखे  जाते है। अगर आप लम्बी बुकिंग करते है तो अधिकतर जगह पर आपको अच्छा डिस्काउंट  मिलता है।
  • अगर आप रिसॉर्ट्स को काफी अग्रिम में (2 से 6 महीने पहले) रिजर्वेशन कराते है तो आपको अतरिक्त डिस्काउंट की उम्मीद होती है।
  • मेम्बरशिप में इतने सारे कायदे कानून उसी तरह है जैसे की आप कोई  छूट वाली  विमान यात्रा की टिकट खरीद रहे हो।

मार्केटिंग के बड़बोले बचनो के आगे :
  • आवास के अलावा किसी भी तरह को कोई और वादा! (मुक्त pickup- ड्रॉप, छुट्टी की योजना बनाना इत्यादि सब मुख्यतह सब हवाबाजी है)
  • क्लब महिंद्रा सदस्यो की आम समस्यो के लिए गूगल पर जरूर खोजें।  या इन लिंक्स पर देखिए
  • Http://www.mouthshut.com , Http://www.complaintsboard.com , और अन्य साइटों, www.enidhi.net/2007/02/never-go-for-club-mahindra-membership.html
  • सभी रिसॉर्ट्स समान रूप से अच्छे नहीं हैं। बहुत से रिसॉर्ट्स बहुत छोटे है , वहाँ बुकिंग पाने के लिए बहुत मुश्किल होगी।
  • अधिकांश लोग RCI का  लाभ नहीं ले पाते।
  • किसी तरह के  प्रलोभन में न फसे। यह सब साल भर चलता रहता है।
  • आम तौर पर मुफ्त मे  मिली छुट्टियों का लाभ आप सिर्फ डाउन सीज़न मे ही उठा सकते हैं।
  • टाइमशैयर उद्योग को नियंत्रित करने के लिए भारत में कोई संस्था नहीं है। कई टाइमशैयर कंपनिया अतीत में दीवालिया भी  हुयी हैं।
  • महिंद्रा हॉलिडेज कंपनी पारदर्शी नहीं है।  कंपनी कैसे कर रही है यह पता करना जटिल होता है।

सदस्यता समाप्ति के नियम:
  • आप खरीदने के दस दिन के अंदर अपनी सदस्यता को रद्द कर सकते हैं, अन्यथा यह समझिए की आपके पैसे गए।
  • क्या आपने हस्ताक्षर करने से पहले सभी सदस्यता के नियमों को पढ़ा है? 
  • महिंद्रा हॉलिडेज नियमों को बदलता भी रहता है।  उनके बदलते हुए नियमों के साथ समायोजित होना कठिन हो सकता है।

सेकंड सेल में खरीदें: 
  • अगर आप यह सदस्यता अपने लिए उपयोगी पाते हैं तो आप  यह सेकंड सेल में खरीद सकते है। इस तरह से आप ३०-५० % तक की बचत कर पायेंगे. 
  • खरीद - बेच की लिस्ट के लिए लिंक